выбор недвижимости

попробую собрать здесь детали, на которые стоит обращать внимание при выборе недвижимости. прошу воспринимать это как личный опыт — советую все перепроверять, особенно в отношении своих прав, так как законы могут меняться.

расходы на проживание/содержание

eigendomssituatie (erfpacht) — ситуация с землей под недвижимостью:
1) земля может продаваться вместе с недвижимостью и тогда это называется volle eigendom (полное владение, вы распоряжаетесь землей — проблем нет);
2) а может не продаваться и тогда она принадлежит gemeente (муниципалитету). в этом случае gemeente этой землей и распоряжается. тогда участок, на котором находится недвижимость, сдается вам в аренду gemeente-ой на определенный срок — это называется erfpacht. на что это влияет?
а) erfpacht выплачен и у него нет срока окончания. на нидерландском это будет так: gemeentelijke erfpacht (einddatum erfpacht: 09-09-9999) + eeuwigdurend afgekocht или grond uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht waarbij canon eeuwigdurend is afgekocht. это значит что земля вам не принадлежит, но по факту для вас это почти тоже самое что и volle eigendom;
б) erfpacht длится и выплачен до какого-то определенного числа, например 31.12.2065. это значит что до конца 2065-го года вы можете проживать в вашем жилье и вам не надо будет платить gemeente аренду за землю. а вот что будет с землей под вашим домом начиная с 01.01.2066 будет решать gemeente. она может решить продлить аренду и установит определенную ежемесячную плату (ее можно будет платить каждый месяц или заплатить сразу за несколько лет вперед), но эта новая плата может быть большой. а может решить построить дорогу, тогда вам прийдется убирать свои кирпичи с ее земли;
в) erfpacht длится до например 31.12.2065, а выплачен только до 31.12.2019. значит начиная с 01.01.2020 надо будет платить gemeente аренду за землю. думаю узнать сколько конкретно можно будет в самой gemeente. как правило цены на такую недвижимость ниже, так как вам предстоят будущие расходы, возможно большие;
г) erfpacht длится до например 31.12.2065, но не выплачен наперед. тогда надо будет платить gemeente аренду за землю;
д) erfpacht скоро заканчивается. например длится до 31.12.2019. это самый худший вариант, так вас может ждать сюрприз (смотрите пункт 2.б выше). цены на такую недвижимость обычно сильно ниже среднего.

VVE — vereniging van eigenaren (ассоциация владельцев)
если недвижимость является частью какого-то комплекса (например квартира в доме), то для этого комплекса создается VVE. VVE решает насущные проблемы с которыми сталкиваются жильцы (покрасить двери, устранить протечку, разные ремонты). для этого они организовывают фонд. для вас это значит что надо будет каждый месяц платить определенную сумму в VVE.

servicekosten
это плата за содержание/поддержание жилья (освещение, лифты, парковка, какая-нибудь дренажная станция чтоб ваш дом не унесло в реку). иногда servicekosten отдельно не выделяют и тогда они входят в ежемесячную плату VVE.

energielabel
это класс энергоэффективности жилья. как на холодильниках, стиралках и т.д. A — самый высокий, G — самый низкий. на него влияет наличие двойного остекления, солнечных батарей, теплоизоляции стен и т.д. чем выше класс, тем меньше будут ваши коммунальные платежи.

котлы (горячая вода и отопление)
в Нидерландах подогрев воды и отопление помещений осуществляется в основном с помощью котлов, а не котелен как в Украине. поэтому с котлами вам в какой-то мере прийдется столкнуться.
1) отопление бывает центральное — как в Украине. есть какая-то котельня или еще что-то и за счет нее обогревается определенная часть города;
2) в многоквартирном доме скорей всего у вас будет общий котел где-то в подвале. расходы на него будут включены в servicekosten или VVE. вам не нужно будет лично заниматься его обслуживанием;
3) бывают и котлы на квартиру или немногоквартирный дом. по слухам срок службы таких котлов обычно около 15 лет. при продаже недвижимости обычно указывают в каком году был куплен и установлен котел, поэтому на это тоже стоит обращать внимание чтоб понять что вас будет ожидать. здесь можно посмотреть какие они бывают и сколько стоят. обслуживать такой котел прийдеться своими силами: надо будет чтоб с какой-то периодичностью приходил специалист и проводил тех обслуживание.

налог гемейнте
каждый год гемейнта пересчитывает стоимость вашей хаты и устанавливает какое-то значение. это значение называется WOZ waarde — стоимость хаты по мнению гемейнты. потом гемейнта просит вас заплатить налог за хату = какому-то % от WOZ waarde хаты. каждая гемейнта берет разный %.
например я живу в Роттердаме и WOZ waarde моей хаты где-то 94к, а попросили с меня за нее 300 денег.

права на распоряжение недвижимостью (форма собственности?)

бывает несколько форм собственности и у каждой свой набор прав на распоряжение недвижимостью. когда вы покупаете недвижимость, то вам дается право в ней проживать, регистрироваться и решать кто кроме вас там тоже сможет проживать/регистрироваться. но бывают ограничения на сдачу в аренду и продажу.

кооператив
у вас есть право проживать/регистрироваться. но могут быть ограничения на сдачу в аренду и продажу, поэтому такая недвижимость обычно дешевле.
я проживаю в кооперативе и для того чтобы сдать квартиру в аренду мне надо получать специальное разрешение от кооператива — не знаю на сколько это сложно. у меня также есть «ограничения» на продажу:
1) я должен предупредить кооператив о том что решаю продать квартиру и он может решить выкупить ее по цене, которую установит оценщик;
2) если я не согласен продавать квартиру по цене оценщика, то выхожу на свободный рынок с условием что следующий владелец тоже будет обладать такими же правами как и я (то есть квартира навечно остается в кооперативе).

ресурсы

типы erfpacht-ов

вопросы по ипотеке

когда можно начинать искать ипотеку

у каждого банка свои требования к заемщику и условия выдачи ипотеки, но есть одно самое главное требование — стабильный доход (доказательство того что вы будете в состоянии платить ежемесячный платеж, работа например). для того чтобы показать что у вас есть работа вам надо будет попросить вашего работодателя заполнить специальную форму — werkgeversverklaring. в ней указывают:
— данные работодателя;
— ваши данные;
— вашу зп и когда вас взяли на работу;
— постоянный ли у вас контракт. если контракт непостоянный, то собирается ли работодатель дать постоянный, после того как закончится текущий.
как только вы получаете постоянный контракт или работодатель указывает в werkgeversverklaring что готов вам его дать, то можно смело идти и искать наиболее выгодную ипотеку. знаю одного из Амстердама, которому эту бумагу дали через полгода после того как он начал работать. мне ее дали на 8-ом месяце моего 2-ух годового контракта.

требования к заемщику

если у вас:
— местный паспорт или постоянный вид на жительство;
— покупаемая недвижимость попадает под NHG;
— постоянный контракт;
— берете в долг не 102%, а 85-90% от стоимости дома;
тогда уменьшается риск для банков с вами работать => больше выбор банков для вас и лучшие условия по ипотеке вы сможете получить. если вы кеннисмигрант, то выбор уменьшается, но все равно можно получить ипотеку в: ABN AMRO, Argenta, Obvion и Rabobank (может еще какие-то).

максимальная сумма

сумма которую может одолжить банк ограничена и приблизительно = 4 * годовая брутто зп (как указано в контракте). здесь и тут можно приблизительно прикинуть сколько это будет.
если еще учитывать доход партнера, то максимальная сумма приблизительно = 4 * (годовая брутто зп + годовая брутто зп партнера).

тип ипотеки

существует несколько типов ипотеки, но основных 2: линейная (дифференцированная) и аннуитетная. здесь можно почитать их сравнение, а здесь посмотреть приблизительный расчет.

фиксация %

ипотека выдается на 30 лет, но можно зафиксировать на какое время будет действовать % (например первые 10 лет 2,5%). чем больше срок фиксации, тем больше %. по истечении срока фиксации будет заключаться новый договор с новым %-ом (будет зависеть от ситуации на рынке и может как увеличиться, так и уменьшиться). пример %-ов и срока фиксации у ABN AMRO и Obvion.

extra aflossen

aflossen — это с голландского погашение/выкуп. кроме ежемесячных платежей (погашение + % по ипотеке) можно дополнительно гасить определенный % от суммы ипотеки в год без штрафа. обычно это 10%, но бывает и 20%. можно гасить и больший %, чем ваш extra aflossen, но в зависимости от ситуации на рынке вам могут насчитать за это штраф.

пример:
вы берете линейную ипотеку на 180 000 под 3% годовых на 30 лет. тогда ваш ежемесячный платеж в первый год будет где-то* 950 (500 погашение + 450 %-ты по ипотеке).
extra aflossen у вас 10% по договору — это значит, что кроме обязательных платежей вы еще можете дополнительно погасить до 180 000 * 10% = 18 000 в год. то есть за 1-ый год без штрафа вы сможете максимально погасить 500 * 12 + 18 000 = 24 000 (13,3% от суммы ипотеки). на второй год ваш долг пересчитают и ежемесячный платеж будет приблизительно* 839 (449 погашение + 390 %).

* % по ипотеке начисляется на остаток по долгу и пересчитывается каждый месяц. поэтому в линейной ипотеке ваш ежемесячный платеж будет постоянно уменьшаться.

возврат налогов

% выплаченные по ипотеке можно использовать для возврата налогов: от вашей зп, с которой расчитывались налоги, отнимут сумму выплаченных за год %-ов по ипотеке и посчитают налог с «уменьшенной» зп. разницу в выплаченном налоге вернут.

пример:
ваша грязная зп 50 000 за год. вы заплатили с нее 15 000 налогами, а 5 000 %-ами по ипотеке
50 000 — 5 000 = 45 000. на эту «уменьшенную» зп считают налог и он получается 13 000
15 000 — 13 000 = 2 000 вам вернут если запросить возврат налогов.

ресурсы

предложения по ипотекам
предложения по ипотекам 2

поиск недвижимости для покупки

ресурсы с информацией о недвижимости/районе проживания