Что делает ипотекадвайзер?

На старости лет решился влезть в ипотеку. Это дело непростое, легко наделать ошибок, так что для собственного успокоения нанял ипотекадвайзера, который будет вести процесс получения ипотеки и покупки дома. Очень полезно иметь на своей стороне крутого спеца, съевшего собаку в ипотечных и правовых вопросах, к тому же кровно заинтересованного в моем успехе, так как он получит деньги только когда я получу ключи от хатки.

Увы, это дорогая услуга, в моем случае около 2700 евро. Да, я понимаю, что можно было бы нанять значительно более дешевого интернет-адвайзера за 800-900 евро, можно было бы вообще самому без адвайзера всё делать… но решил поступить так, как мне показалось наиболее надежным и комфортным (внимание, это ошибка! по отзывам знакомых, интернет-адвайзеры таки как минимум не хуже!).

В процессе покупки хатки я слегка задолбал вопросами и пожеланиями внесения изменений в договор как маклера продавца, так и своего ипотекадвайзера (к адвайзеру я вообще бегал как минимум раз 10, а то и больше), но пусть лучше считают меня параноиком, чем потом мне дергаться, что я недостаточно обезопасил себя. К слову, ипотекадвайзер очень пригодился, мне самому бы всё это не осилить. Это сейчас я уже знаю что да как, и всё кажется тривиальным, а в начале у меня была реальнейшая паника.

Итак, мой ипотекадвайзер собрал все необходимые документы и отправил запрос банку.

Я выслал ипотекадвайзеру:
— оригинал справки с работы о моем статусе и текущей зарплатке;
— копию салари слипа, то есть зарплатной ведомости, за последний месяц;
— сканы первой страницы паспорта мой и жены;
— сканы резиденс пермита мой и жены, обе стороны карточек;
— копия моего пенсионного контракта с калькуляцией;
— скриншот с моего банковского аккаунта… мне это требование банка кажется странным, ну да ладно.

Теперь мяч на стороне адвайзера, его функции:
— дать мне первичную информацию и процессе покупки жилья;
— объяснить, на что я могу рассчитывать, показать разные варианты с конкретными цифрами;
— вычитать договор покупки, внести коррективы, если нужно;
— решать различные вопросы с маклером продавца, если нужно;
— выбор нотариуса для покупки и для ипотеки;
— организовать техническую экспертизу хатки (но я сам это сделал);
— организовать таксацию хатки;
— организовать страховку моей жизни на время ипотеки;
— собственно, рассылать запросы банкам и оформить для меня ипотеку с NHG.

Да, еще адвайзер мне предлагал всякие дополнительные фичи, типа страховки от потери работы, но я отказался.

Это было год назад. Уже тогда можно было бы нанять интернет-адвайзера и сэкономить более 1.5к евро. Но я это понял слишком поздно. Век живи — век учись!

вопросы по ипотеке

когда можно начинать искать ипотеку

у каждого банка свои требования к заемщику и условия выдачи ипотеки, но есть одно самое главное требование — стабильный доход (доказательство того что вы будете в состоянии платить ежемесячный платеж, работа например). для того чтобы показать что у вас есть работа вам надо будет попросить вашего работодателя заполнить специальную форму — werkgeversverklaring. в ней указывают:
— данные работодателя;
— ваши данные;
— вашу зп и когда вас взяли на работу;
— постоянный ли у вас контракт. если контракт непостоянный, то собирается ли работодатель дать постоянный, после того как закончится текущий.
как только вы получаете постоянный контракт или работодатель указывает в werkgeversverklaring что готов вам его дать, то можно смело идти и искать наиболее выгодную ипотеку. знаю одного из Амстердама, которому эту бумагу дали через полгода после того как он начал работать. мне ее дали на 8-ом месяце моего 2-ух годового контракта.

требования к заемщику

если у вас:
— местный паспорт или постоянный вид на жительство;
— покупаемая недвижимость попадает под NHG;
— постоянный контракт;
— берете в долг не 102%, а 85-90% от стоимости дома;
тогда уменьшается риск для банков с вами работать => больше выбор банков для вас и лучшие условия по ипотеке вы сможете получить. если вы кеннисмигрант, то выбор уменьшается, но все равно можно получить ипотеку в: ABN AMRO, Argenta, Obvion и Rabobank (может еще какие-то).

максимальная сумма

сумма которую может одолжить банк ограничена и приблизительно = 4 * годовая брутто зп (как указано в контракте). здесь и тут можно приблизительно прикинуть сколько это будет.
если еще учитывать доход партнера, то максимальная сумма приблизительно = 4 * (годовая брутто зп + годовая брутто зп партнера).

тип ипотеки

существует несколько типов ипотеки, но основных 2: линейная (дифференцированная) и аннуитетная. здесь можно почитать их сравнение, а здесь посмотреть приблизительный расчет.

фиксация %

ипотека выдается на 30 лет, но можно зафиксировать на какое время будет действовать % (например первые 10 лет 2,5%). чем больше срок фиксации, тем больше %. по истечении срока фиксации будет заключаться новый договор с новым %-ом (будет зависеть от ситуации на рынке и может как увеличиться, так и уменьшиться). пример %-ов и срока фиксации у ABN AMRO и Obvion.

extra aflossen

aflossen — это с голландского погашение/выкуп. кроме ежемесячных платежей (погашение + % по ипотеке) можно дополнительно гасить определенный % от суммы ипотеки в год без штрафа. обычно это 10%, но бывает и 20%. можно гасить и больший %, чем ваш extra aflossen, но в зависимости от ситуации на рынке вам могут насчитать за это штраф.

пример:
вы берете линейную ипотеку на 180 000 под 3% годовых на 30 лет. тогда ваш ежемесячный платеж в первый год будет где-то* 950 (500 погашение + 450 %-ты по ипотеке).
extra aflossen у вас 10% по договору — это значит, что кроме обязательных платежей вы еще можете дополнительно погасить до 180 000 * 10% = 18 000 в год. то есть за 1-ый год без штрафа вы сможете максимально погасить 500 * 12 + 18 000 = 24 000 (13,3% от суммы ипотеки). на второй год ваш долг пересчитают и ежемесячный платеж будет приблизительно* 839 (449 погашение + 390 %).

* % по ипотеке начисляется на остаток по долгу и пересчитывается каждый месяц. поэтому в линейной ипотеке ваш ежемесячный платеж будет постоянно уменьшаться.

возврат налогов

% выплаченные по ипотеке можно использовать для возврата налогов: от вашей зп, с которой расчитывались налоги, отнимут сумму выплаченных за год %-ов по ипотеке и посчитают налог с «уменьшенной» зп. разницу в выплаченном налоге вернут.

пример:
ваша грязная зп 50 000 за год. вы заплатили с нее 15 000 налогами, а 5 000 %-ами по ипотеке
50 000 — 5 000 = 45 000. на эту «уменьшенную» зп считают налог и он получается 13 000
15 000 — 13 000 = 2 000 вам вернут если запросить возврат налогов.

ресурсы

предложения по ипотекам
предложения по ипотекам 2

Какой порядок действий при покупке дома?

Подскажите, с чего начинать?
Поглазел на фунде. Ну, что-то пригляделось.
Сходил в ИНГ банк. Там сказали, что без постоянного контракта или документа о намеряниях выдать постоянный контракт не будут говорить дальше.

Теперь в контору за постоянным контрактом. Потом в банк — пусть посчитают максимальную сумму? Потом ходить смотреть дома?
И если что-то понравится, куда потом с этим желанием? Я так понимаю, приличные дешевые варианты разбирают довольно быстро. Как бы успеть дом своей мечты успеть купить?

Еще было бы очень интересно узнать о ипотека-адвайзерах. Стоит ли их брать, дорого ли они стоят? Где брать в банке или отдельных?