Суд с лендлордом, который не вернул депозит. Основные шаги

Всем привет,
Я хочу поделиться своим опытом судебного разбирательства с лендлордом. Здесь не будет подробностей дела, но если интересно — говорите, я напишу детальный обзор.

Вкратце:
1. Лендлорд не вернул депозит в течение месяца после чек-аута. Вместо этого прислал счёт, что я ещё что-то должен был доплатить (в сумме около 3000 евро). В счёт были добавлены позиции, которых не было в чек-аут репорте.

2. Я обратился к адвокату. По закону мы обязаны приложить усилия для мирного решения вопроса перед тем, как идти в суд. Поэтому первым шагом было письмо от адвоката лендлорду с требованием вернуть деньги в установленный нами срок (2 недели) и с детальной мотивацией, почему мы считаем, что мы ничего не должны.
Помните: вся корреспонденция пишется в вежливой и конструктивной форме, потому что «если вдруг» она попадёт к судье – вы выглядите порядочным человеком на бумаге. Вон, мол, я пытался, а он такой-сякой. Это всё учитывается судом. Так что удостоверьтесь, что ваша корреспонденция не содержит эмоционально окрашенных выражений.

3. Естественно, депозит мне никто не вернул и в ответ пришло письмо, что я плохой съёмщик и загадил всю квартиру. Хотя сумма была снижена и мне прислали разницу около 200 евро.
Традиционно, все действия совершаются в последний день. Голланды очень любят тянуть время.
Время до этого момента: 2 недели

4. Адвокат составил первый документ для суда – Dagvaarding, исковое заявление (я не юрист, так что могу ошибаться в терминах). Туда пишутся все факты, включая предысторию, емейлы, фотографии, счета и сумму, которую мы требуем с ответчика. Наш иск разместился на 21 странице, не включая пруфы. С этого момента общение с лендлордом напрямую прекращается и происходит только через суд.

5. Исковое заявление отправляется в суд, который в свою очередь пишет уведомление ответчику. С момента получения заявления судом уведомление ответчику будет доставлено в течение недели. Может быть и быстрее – мы отправляли в период новогодних праздников. Ответчик должен ответить, и на это ему тоже даётся пара недель.
После этого нам пришёл счёт из суда за услугу “serving the summons by bailiff”, в районе 120 евро.

6. Вслед за этим пришло письмо из суда с просьбой заплатить денежку за начало судебных процедур по рассмотрению дела – после получения судом ответа с другой стороны.
Griffierecht: 226 евро.

7. Суд назначает дату предварительного рассмотрения дела и выносит решение: продолжить рассмотрение дела с участием сторон, или удовлетворить иск.
Суммарно потраченные ресурсы на данный момент (на пересылку бумажек): 2 месяца и 346 евро

8. Результат предварительного рассмотрения дела: в моём случае было решено провести заседание с участием обеих сторон. Слушание было назначено через 3 месяца.
На протяжении этого времени мы с адвокатом ещё раз прошлись по всем документам и пруфам. Непосредственно перед слушанием необходимо написать ещё одно письмо в суд с кратким содержанием иска, называется “pleitnota”. С того момента, как суд получит это письмо, предоставление новых фактов уже не разрешается. Поэтому стороны обычно тянут до последнего: ведь тот, кто первым его отправит – раскрывает все карты и даёт время на подготовку другой стороне. Наш лендлорд протупил и отправил ноту за 2 недели до слушания (у него ведь не было адвоката, хехе). Поэтому у нас было время подготовить нашу ноту.

9. Во время слушания детально разбираются все факты, очень непредвзято и профессионально. Несмотря на полнейшую бредовость аргументов ответчика, его внимательно выслушали и приняли во внимание. Также обязательная часть слушания – вас отправляют в коридор и дают последний шанс уладить вопрос по-мирному.
Наша судья никак не выдавала свою позицию по делу, поэтому до момента вынесения решения я вообще понятия не имел, кто выигрывает.
Мы, естественно, мирно вопрос не уладили – лендлорд упёрся рогом, что я ему должен 2К евро. Ну и ладно.
Слушание происходит исключительно на голландском, так что надо брать переводчика. Хотя я отвечал судье на английском и она принимала ответ, так бывает не всегда.
Суммарно потраченные ресурсы на данный момент: 5 месяцев и 346 евро

10. Решение выносится не сразу, а через месяц, после рассмотрения судом всех материалов и показаний сторон, и отправляется почтой.

Итог: лендлорду присудили компенсацию в размере 1 недели аренды, а также обязали компенсировать мои судебные расходы, плюс ещё 300 евро суду, которые всегда платит проигравшая сторона. Остальное обязали вернуть в течение 2 недель. Если он это не сделает добровольно – с него взыщут, и это тоже стоит денег, так что ему же дороже.

Мой адвокат берёт 15% от выигранной суммы, не включая НДС.
В случае проигрыша адвокату всё равно надо заплатить, так что лучше не проигрывайте. По голландским законам им не разрешается работать по принципу «не выиграл – не заплатили». Им платят всегда.
Юридической страховки у меня нет, но лучше её иметь. Это стоит около 8 евро в месяц и на душе спокойно.

Также, в Голландии напрочь отсутствует практика возмещения морального ущерба и у меня по этому поводу сильно пригорает – лендлорд просто зажал деньги и на халяву получил 400 евро по решению суда, а я потратил полгода времени, нервов и порядочно денег. Радует только, что судебные издержки в сумме составили 646 евро и он остался в минусе.

Важно: документируйте, фотографируйте, записывайте видео. Мне очень сильно помогло, что я весь чек-аут заснял на видео. Хотя оно не было представлено как доказательство в суде, имелся определённый усмиряющий эффект на лендлорда.
Общайтесь с лендлордом заказными письмами вместо емейлов. В моём случае всё общение с лендлордом до суда происходило через риэлтора; в какой-то момент он начал вилять и отказывался форвардить письма лендлорду, содержание которых им не нравилось. Риэлтора тоже пришлось усмирять с помощью адвоката, в результате чего он мне вернул все заплаченные ему «комиссии» за аренду квартиры (которых было две — в начале аренды и за продление договора).

Результатом я доволен, хотя накинул бы ещё тыщ 5 за моральный ущерб.

как правильно снимать жилье (непредвиденные расходы, разрыв договора, возврат депозита и ...)

за последнее время очень часто поднимается этот вопрос и основные жалобы от людей это что хозяева что-то требуют или пытаются зажать депозит/развести на деньги. я когда сам съезжал с арендуемой квартиры, то пытался разобраться как это делать правильно и вот что могу по этому поводу сказать:

процедура
исходя из прочитанного мною в интернетах пришел к выводу что при аренде жилья желательно следовать следующей процедуре. я следовал ей и мне пока везло — никаких проблем с депозитами/доп расходами не было. почему так не знаю: или делал все правильно или просто попадались добропорядочные хозяева.
— въезд: важно провести чекин с макеларом/хозяином и зафиксировать под подпись на бумаге состояние жилья со всеми поломками. еще можно самому пройтись и все перефотографировать/снять видео (не уверен что это будет сильный аргумент в возможном споре, но сможет помочь). для чего делать фиксацию состояния жилья? чтоб потом можно было доказать что что-то было сломано до вас;
— уведомление о выезде: нужно обязательно уведомить о выезде. делать это надо письмом с уведомлением (getekend). сроки смотрите в контракте. зачем уведомлять? чтобы зафиксировать дату выезда. когда я выезжал то оба раза договаривался что выеду раньше чем это предусмотрено контрактом: в первый раз нотификейшн период был 2 месяца — договорился что выеду через месяц если найдут нового съемщика, во второй раз нотификейшн период был 3 месяца — та же самая ситуация. ну то есть контракт-контрактом, но все люди и с ними можно попробовать поговорить;
— выезд: желательно делать в 3 этапа — предчекаут, уборка и чекаут. предчекаут делается за 1-3 недели до выезда для того чтоб у вас была возможность устранить найденные поломки/загрязнения если вы с ними согласны. потому как обычно депозит не возвращают ссылаясь на грязь или поломки. перед чекаутом обычно в жилье надо поубирать и потом можно приглашать макелара/хозяина. во время чекаута состояние жилья со всеми поломками снова фиксируется на бумаге и под подпись. для чего это надо? чтобы хозяин с вас не мог требовать больше чем указано на бумаге и ничего не выдумывал;
— ожидание депозита: что делать если депозит не возвращают в установленные сроки? всегда надо пробовать решить проблему по-хорошему. сначала пишем уважительные письма с просьбами, потом в письмах начинаем упоминать адвоката/юридическую страховку. если это не помогает, то обращаемся к адвокату (для этого есть смысл оформлять юр страховку, обычно она начинает действовать через 3 месяца после заключения, поэтому оформляйте ее заранее; еще нею можно покрыть споры с работодателем — для нас понаехов это важно) и тогда уже письма пишет адвокат. если и письма адвоката не помогают, то остается только идти в суд, а это время и деньги. до какого из этих этапов в борьбе за депозит/доп расходы вы готовы дойти — зависит от вас. хозяева разные бывают, но обычно если показать что вы что-то знаете и готовы бороться, то этого достаточно.

где брать информацию
всю информацию я брал из интернета. по-хорошему надо читать законы, но на некоторых сайтах можно найти полезную инфу. важный момент: закон важнее контракта на аренду и поэтому надо сначала опираться на закон, а потом аж на пункты из контракта, которые не противоречат закону.
huurcommissie — государственная комиссия по аренде жилья;
Tenants’ rights in the Netherlands. там внизу страницы еще находится список публикаций с объяснениями основных моментов;
— есть бесплатные консульции на эту тему. сслылок дать не могу, но слышал что такие существуют. в них есть смысл обращаться так как было написано 100500 законов регулирующих рынок аренды, которые покрывают очень много разных моментов;
— дальше накидаю список ссылок на форум, чтоб показать чего можно ожидать и как с этим жить:

Я тут пожалуюсь и хочу заодно всех предупредить

расходы
Ремонт в снимаемой квартире (почти везде надо делать ремонт)
замена бойлера (за чей счет?)

депозит
Депозит 3 и более месяцев (просят большой депозит. Безопасно ли?)
Стоит ли подстраховаться с залогом? (Собираюсь съезжать со съемной квартиры.)
Возврат залога за квартиру (Лэндлорд удержал 350 евро с борга за убо)
возращение депозита (разводят на 1к евро)
Лендлорд не хочет возвращать депозит… (Развод на деньги?)
Не возвращают депозит

разрыв договора
Можно ли досрочно разорвать договор аренды?
Переезжаю раньше срока истечения аренды (какие подводные камни)
Переезд: Check out
Переезд (Съезд со старой квартиры и въезд в новую)